Par Éric Malenfer, président de Gexpertise. Le Grand Paris est une réussite collective : douze millions d'habitants, 30 % du PIB national, un projet métropolitain d'envergure mondiale. Et simultanément, l'un des territoires les plus vulnérables aux aléas climatiques d'Europe occidentale. Ce paradoxe est désormais une contrainte opérationnelle pour chaque acteur. Les chiffres parlent d'eux-mêmes. 435 communes franciliennes sur 1 268 sont en zone inondable. 5 millions de Franciliens sont exposés à une crue centennale, qui générerait entre 30 et 48 milliards d'euros de pertes. La crue de 2016 a déjà mobilisé des cellules de crise dans les préfectures et les entreprises. À côté du risque inondation, la sécheresse géotechnique progresse. En 2022, plus de 40 000 sinistres liés au retrait-gonflement des argiles ont été déclarés en Île-de-France, le double de la moyenne décennale. Dans certaines communes de Seine-et-Marne, du Val-de-Marne ou de l'Essonne, les déclarations ont bondi de 300 %. Le phénomène s'aggrave à chaque été particulièrement chaud. La réponse réglementaire existe : PGRI Seine-Normandie 2022-2027, PAPI, loi Baudu, PNACC-3. Mais entre l'affichage politique et la mise en œuvre sur un projet précis — permis de construire, acquisition foncière, réhabilitation — subsiste un espace que chaque maître d'ouvrage doit combler par une expertise de terrain. Les assureurs l'ont compris : indemniser à l'identique, c'est programmer le sinistre suivant. La surprime Cat Nat est passée de 12 % à 20 % en 2023. Certains assureurs refusent de couvrir des biens en zones à risque avéré ; les fonds d'investissement intègrent les scores de résilience dans leurs due diligences. Anticiper fait la différence entre un projet qui aboutit et un projet qui s'enlise : connaître la topographie d'une parcelle soumise aux remontées de nappe, identifier les cotes de référence des PPRI, dimensionner noues, bassins et tranchées drainantes en conception plutôt qu'en correction de chantier, modéliser les flux hydrauliques d'une ZAC avant les terrassements. La renaturation de la Bièvre par le SIAVB, les programmes de désimperméabilisation de Nanterre, Vitry ou Paris, les ZAC conçues comme des éponges urbaines ne sont pas des opérations de communication : ce sont des réponses techniques à des contraintes documentées, avec des résultats mesurables — jusqu'à 30 % de réduction du débit de pointe en crue décennale sur la Bièvre. Pour les maires, c'est une question de responsabilité : un PLU ignorant le PGRI expose la collectivité à des recours. Pour les investisseurs, une question de valeur : un actif non adapté voit sa valeur se dégrader. Pour les professionnels de l'aménagement et du BTP, une question de méthode. Le Grand Paris de demain sera résilient ou ne sera pas compétitif. Ce choix se fait projet par projet, parcelle par parcelle.

À la tête d'une foncière familiale forte de plus de 1,2 million de mètres carrés en France, David Taïeb, président de BT Immo, développe à Aubervilliers un parc d'activités à étages, où les camions accèdent au quatrième niveau, et multiplie les data centers en Île-de-France. Entretien. David Taieb. Quelle est l'histoire de BT Immo et ce qui la distingue ? C'est une histoire familiale. Notre foncière accompagnait à l'origine une entreprise de textile d'import-export ; elle a accru son patrimoine au fil du temps et s'est professionnalisée. Nous sommes aujourd'hui propriétaires de plus de 1,2 million de mètres carrés dans toute la France, principalement en logistique et en locaux d'activités. Le groupe réunit plusieurs entités : l'une, associée à un fonds d'investissement international, porte de grands parcs logistiques de plus de 500 000 mètres carrés ainsi que des data centers. Dans la partie familiale, nous réalisons également des logements, des parcs d'activités et de la messagerie. Le panel est large, mais chaque entité est spécialisée dans son domaine. Quelle est votre actualité ? Elle est très axée sur le parc d'activités. Nous développons à Aubervilliers, en Seine-Saint-Denis, 20 000 mètres carrés de parc d'activités à étages, en R+4 : des rampes permettent aux camions adaptés de monter jusqu'au quatrième niveau. Le foncier devenant de plus en plus rare et complexe, nous faisons comme tous les pays où il se raréfie : nous construisons en hauteur. Nous réalisons par ailleurs des data centers en Île-de-France – nous en avons plusieurs à notre actif –, le dernier a été créé à Dugny. Où vous situez-vous dans la chaîne de valeur ? Nous sommes à la fois promoteurs et investisseurs. Nous maîtrisons le foncier et les autorisations, nous construisons et nous conservons certains actifs en patrimoine quand d'autres sont cédés, selon les opérations. Notre portefeuille est mixte : logistique, parcs d'activités, data centers. Quel regard portez-vous sur le Grand Paris ? Le Grand Paris Express ne pourra que fluidifier la circulation. Il va développer les villes du second cercle : le premier, c'est Aubervilliers ; mais le réseau va desservir des communes en second rideau, les mettre en avant et agrandir le cercle de Paris. C'est une très bonne chose. Je cite Aulnay-sous-Bois parce que c'est une ville que je connais : un métro y arrivera directement de Paris et ramènera ses habitants bien plus vite que le train ne le faisait – et il en va de même pour toutes les villes alentour. Que souhaitez-vous ajouter ? Il faut prendre les atouts de la France et les développer au maximum. L'énergie nucléaire en est un, essentiel : nous n'avons ni pétrole ni gaz, mais nous disposons d'une électricité décarbonée, ce qui constitue un avantage par rapport à d'autres pays. Toute l'industrie qui repose sur cette électricité décarbonée doit être développée en France. Il faut réindustrialiser la France dans le domaine des nouvelles technologies.

Filiale du groupe Dentressangle, le promoteur Ogic a fait des grandes opérations, du haut de gamme et de la réhabilitation sa signature. Sa directrice générale Caroline Delgado-Rodoz revient sur son positionnement. Qu'est-ce qui vous distingue de vos concurrents ? Depuis 60 ans, Ogic impulse une vision nouvelle de la ville, qui réconcilie le bâti, le bien-être et la nature. Notre marqueur, ce sont les grandes opérations, le haut de gamme et la réhabilitation. Cette culture nous a conduits à de très belles transformations : l'ancien hôpital Richaud à Versailles ou les anciennes prisons de Lyon. Nous avons aussi remporté, il y a trois ans, la reconversion de l'ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul à Paris, rebaptisé Village Saint-Vincent-de-Paul, dont le chantier démarre cette année. Un savoir-faire assez unique pour intégrer la nature et le vivant dans chacune de nos opérations. Des opérations qui sont systématiquement labellisées en matière de biodiversité, ce qui nous engage un peu plus que les autres. Comment votre présence territoriale se traduit-elle en Île-de-France ? Elle est équilibrée entre l'Ouest et l'Est. Dans l'Ouest parisien, nous transformons le centre-ville de Saint-Germain-en-Laye avec, en cours, la reconversion de l'ancien hôpital. Mais nous menons aussi de très belles opérations en Seine-Saint-Denis, à Pantin, Montreuil, Aubervilliers ou Saint-Ouen. S'y ajoutent une activité de bureau significative et la transformation de bureaux en logements. Que change le Grand Paris Express à votre stratégie ? Les nouveaux réseaux modifient la morphologie de la région et nos implantations. Nous avons notamment un très beau projet à Issy-les-Moulineaux, au pied de la ligne 15, conçu avec l'agence MVRDV. Nous recherchons aussi les communes où le réseau se développe : Champigny se transforme à mesure que le métro arrive. Quelle place donnez-vous à la transformation du bâti existant ? Une place centrale. Transformer le bâti est un art exigeant pour garder l'âme des lieux tout en apportant un confort premium. Nous menons, par exemple, une très belle réhabilitation de bureaux, boulevard Haussmann : un immeuble ancien préservé et qui est rénové aux meilleurs standards environnementaux et techniques. Tout l'enjeu est d'optimiser les surfaces et les profondeurs, pour offrir des logements qualitatifs, et de les ouvrir sur de nombreux espaces extérieurs, gage d'agrément. Réhabilitation de l’ancien hôpital Richaud à Versailles.

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