"Le logement est devenu le concentré de toutes les fractures françaises"

Ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun défend son projet de loi de relance et de décentralisation du logement, examiné au Sénat en procédure accélérée depuis le 7 juillet. ANRU 3 dotée de 5 milliards d'euros, statut du bailleur privé, objectif de 2 millions de logements d'ici 2030 : l'ancien maire de L'Haÿ-les-Roses détaille sa méthode, forgée sur le terrain, et répond aux doutes sur le rendement locatif comme sur le calendrier parlementaire.

PROPOS RECUEILLIS PAR JACQUES PAQUIER

Vous avez qualifié la crise du logement de « véritable bombe sociale » et revendiquez neuf mois de concertation avec ce que vous appelez « l'équipe de France du logement ». Qu'est-ce qui, dans votre parcours, a forgé cette conviction que le logement était l'urgence par laquelle tout commence ?

Je suis profondément convaincu que le logement est devenu le concentré de toutes les fractures françaises. Il y a encore quelques années, on considérait cette politique publique comme un sujet parmi d'autres. Aujourd'hui, elle conditionne tout, c'est-à-dire l'accès à l'emploi, le pouvoir d'achat, la réussite scolaire, la natalité, l'adaptation au changement climatique et, finalement, la cohésion de notre société.

Cette conviction, je ne l'ai pas acquise dans un bureau ministériel, mais sur le terrain, comme maire. Derrière chaque demande de logement, il y avait une histoire de vie. C'est un jeune qui renonce à un emploi faute de pouvoir se loger, une famille qui ne peut plus s'agrandir, un commerçant qui ne trouve plus de salariés parce que les loyers sont devenus inaccessibles. Quand le logement se bloque, c'est toute la société qui ralentit.

C'est précisément pour cela que j'ai souhaité réunir pendant neuf mois ce que j'appelle « l'équipe de France du logement ». L'État ne peut pas prétendre résoudre seul une crise de cette ampleur. Nous avons construit ce texte avec les élus, les bailleurs, les promoteurs, les architectes, les professionnels et les associations. Parce que la crise est collective, la réponse devait l'être aussi.

Vous restez identifié comme le maire de L'Haÿ-les-Roses, ville marquée par les violences urbaines de 2023 dont votre propre domicile a été la cible. En quoi cette expérience d'élu de terrain, dans une commune du Val-de-Marne, nourrit-elle concrètement le texte que vous portez, notamment le volet « faire confiance aux maires » ?

Être maire change profondément le regard que l'on porte sur le logement. On ne parle plus de statistiques ou de dispositifs, mais de rues, de quartiers, d'habitants. On mesure aussi à quel point les maires sont en première ligne : ce sont eux que les Français interpellent lorsqu'ils ne trouvent pas à se loger, lorsqu'un projet est bloqué ou lorsqu'un quartier a besoin d'être transformé.

Pourtant, au fil des années, nous leur avons demandé toujours plus de responsabilités tout en leur retirant progressivement les moyens d'agir. Cette contradiction nourrit la défiance et ralentit les projets. Le texte que je porte repose sur une idée simple : nous ne relancerons pas durablement la construction contre les maires, mais avec eux. Les élus locaux connaissent leur territoire, ses besoins, ses équilibres. Leur redonner des marges de manœuvre, simplifier les procédures et leur faire confiance, ce n'est pas affaiblir l'État. C'est rendre notre action publique plus efficace.

Le premier article de votre projet de loi lance un troisième programme national de renouvellement urbain pour 2030-2040, doté de 5 milliards d'euros. L'Union sociale pour l'habitat juge le texte « nécessaire mais pas suffisant » et s'interroge sur l'enveloppe. Que répondez-vous et quels quartiers franciliens ont vocation à en bénéficier ?

L'Anru a profondément transformé de nombreux quartiers depuis plus de vingt ans. Nous voulons désormais ouvrir une nouvelle étape. L'Anru 3 ne sera pas uniquement un programme de rénovation des bâtiments, mais il devra être un projet global de transformation des territoires, intégrant le logement, les commerces, les équipements publics, les mobilités et la qualité de vie.

Dans un contexte budgétaire exigeant, l'engagement de 5 milliards d'euros constitue un signal fort. Il permettra d'engager une nouvelle génération de projets et de donner de la visibilité aux collectivités. Les futurs quartiers concernés seront identifiés avec les élus locaux et les partenaires du renouvellement urbain. En Île-de-France, où les besoins restent considérables, de nombreux territoires pourront naturellement être accompagnés. Mais je tiens à rappeler que l'ambition n'est pas seulement de rénover des bâtiments : elle est de recréer des quartiers attractifs, mixtes et pleinement intégrés à leur environnement.

Vous visez plus de 2 millions de logements d'ici 2030, soit 400 000 par an, quand les mises en chantier sont au plus bas depuis 1991. Beaucoup de vos prédécesseurs ont affiché des objectifs comparables sans les atteindre. Qu'est-ce qui vous permet de penser que cette fois sera différente ?

Les objectifs ne suffisent pas. Depuis des années, la France additionne les annonces sans traiter les causes profondes de la crise. Nous avons choisi une approche différente.

Pendant neuf mois, nous avons travaillé avec tous les acteurs du secteur pour identifier précisément ce qui bloque aujourd'hui la production de logements : le manque d'investissement, l'accumulation des normes, la longueur des procédures, mais aussi la perte de confiance entre l'État, les collectivités et les professionnels. Notre réponse repose sur quatre leviers complémentaires : un choc d'investissement, un choc de simplification, un choc de rénovation et un choc de décentralisation. Il ne s'agit pas d'une mesure isolée, mais d'une stratégie d'ensemble. C'est cette cohérence qui nous permet d'être confiants.

La France sait construire lorsqu'elle s'en donne les moyens. Notre responsabilité est de recréer ces conditions.

Vous dites vouloir agir « vite et fort, sans attendre la prochaine élection présidentielle ». Si vous ne deviez retenir qu'une seule mesure de votre passage au ministère, celle par laquelle vous souhaiteriez que l'on se souvienne de votre action…

Je ne voudrais pas que l'on retienne une mesure, mais un changement de méthode. Pendant trop longtemps, nous avons administré la pénurie. Mon ambition est de remettre la France dans une logique d'offres. Cela signifie construire davantage, rénover davantage et simplifier davantage. Cela signifie aussi faire confiance aux élus locaux, aux bailleurs, aux promoteurs et à tous ceux qui bâtissent au quotidien.

Si, demain, nous avons permis de remettre durablement le logement au cœur des priorités nationales et de recréer les conditions pour produire plus de logements partout sur le territoire, alors j'aurai le sentiment d'avoir été utile. La crise du logement est trop profonde pour être résolue par une seule mesure. Elle exige une vision et une mobilisation collectives.

Le statut du bailleur privé, entré en vigueur avec la loi de finances 2026, repose sur un amortissement fiscal en contrepartie de loyers plafonnés. Mais avec des rendements locatifs nets souvent inférieurs à 3 %, hors risque d'impayés et de vacance, un épargnant obtient aujourd'hui mieux, sans aucune contrainte de gestion, sur de simples placements à terme ou des fonds euros. Comment convaincre les Français que l'avantage fiscal compense réellement cet écart ?

Il faut d'abord rappeler une réalité : depuis plusieurs années, nous avons progressivement découragé l'investissement locatif privé. Les règles ont changé sans cesse, la fiscalité est devenue moins lisible et l'incertitude s'est installée. Résultat : des investisseurs se sont détournés du logement au moment même où notre pays en avait le plus besoin.

Ce nouveau dispositif fiscal répond précisément à cette situation. Il ne s'agit pas de promettre des rendements exceptionnels, mais de recréer un cadre stable, durable et attractif. L'investissement immobilier ne se résume pas à un taux de rendement annuel. Il repose aussi sur la constitution d'un patrimoine, la valorisation du bien dans le temps et la sécurité d'un dispositif pérenne.

Notre objectif, avec le Premier ministre, est de produire 2 millions de logements d'ici 2030 et, pour cela, il faut redonner confiance aux investisseurs tout en préservant un équilibre avec l'intérêt général. C'est le sens de cette réforme.

Les professionnels de l'immobilier réclamaient un véritable statut fiscal du bailleur, aligné sur le régime du loueur en meublé, avec amortissement du bien y compris en location nue et déficit foncier élargi. Le dispositif actuel reste en deçà. Faut-il aller plus loin dans le prochain projet de loi de finances, et Bercy vous suit-il ?

Ce nouveau dispositif constitue une avancée majeure, attendue depuis de nombreuses années par les professionnels. Il est le fruit d'un travail collectif et d'un équilibre entre l'objectif de relancer l'investissement locatif et la nécessaire maîtrise de nos finances publiques. Il n'est pas zoné, donc accessible partout sur le territoire, et il est disponible dans le neuf comme dans l'ancien. Ce sont des différences importantes avec le Pinel.

Naturellement, aucune réforme n'est figée. Nous continuerons d'évaluer ce dispositif avec les acteurs du secteur et d'en mesurer les effets. Si des ajustements s'avèrent utiles demain, ils devront être examinés avec pragmatisme. J'ajoute qu'il vient d'être amendé par les sénateurs lors de son adoption au Sénat afin de le rendre encore plus avantageux et attractif dans l'ancien. Mais je crois qu'en matière de logement, la stabilité est presque aussi importante que les dispositifs eux-mêmes. Les investisseurs ont besoin de visibilité. Notre priorité est donc d'installer durablement ce nouveau cadre avant d'envisager d'éventuelles évolutions.

Le plafonnement des loyers et les exigences de performance énergétique — étiquette D minimum, exclusion des chaudières fossiles — réduisent encore le rendement attendu. Ne craignez-vous pas que le cumul des contreparties dissuade précisément les épargnants que vous cherchez à mobiliser ?

Nous devons sortir d'une logique qui opposerait systématiquement performance économique et performance environnementale. La transition énergétique est une nécessité, tout comme la mobilisation de l'investissement privé.

Le rôle de la puissance publique est précisément de construire un équilibre entre ces deux exigences. C'est pourquoi nous avons choisi d'accompagner davantage les propriétaires plutôt que de multiplier les contraintes sans solutions. Le projet de loi renforce les outils de rénovation, simplifie les procédures et crée un cadre plus favorable à l'investissement. Notre ambition est de faire de la rénovation énergétique une opportunité de valorisation du patrimoine et non une source supplémentaire d'inquiétude pour les propriétaires.

Le Sénat a entamé l'examen du texte le 7 juillet en procédure accélérée, mais la session s'est achevée à la mi-juillet et l'automne sera dominé par le budget. Quand espérez-vous une adoption définitive et avez-vous l'assurance du gouvernement que le texte ne sera pas victime de l'encombrement de l'agenda — voire d'une censure — d'ici la présidentielle ?

La crise du logement est trop grave pour attendre. Depuis le premier jour, ma ligne est restée la même : agir vite et agir fort. Le gouvernement a pris ses responsabilités en déposant ce texte.

Le Sénat s'en est saisi et l'a enrichi. C'est une bonne nouvelle et une première étape de franchie. Le débat parlementaire doit désormais suivre son cours. J'espère naturellement une adoption dans les meilleurs délais, car chaque mois perdu est un mois de plus pendant lequel des milliers de familles, d'étudiants ou de salariés peinent à se loger.

Au-delà du calendrier, je constate que chacun reconnaît désormais l'urgence d'agir. C'est une évolution importante. La crise du logement est devenue un enjeu national qui dépasse les clivages traditionnels.

Un dispositif d'amortissement fiscal représente une dépense pour l'État au moment où Bercy cherche des dizaines de milliards d'économies. Quel est le coût estimé du statut du bailleur privé en année pleine et comment le défendrez-vous face aux arbitrages du PLF 2027.

Je me méfie toujours d'une approche qui consisterait à regarder uniquement le coût budgétaire d'une mesure sans en mesurer les bénéfices économiques et sociaux. La crise du logement a un coût immense pour notre pays. Elle freine l'activité, pénalise le recrutement des entreprises, renchérit les dépenses des ménages et limite la mobilité professionnelle.

Le dispositif fiscal doit être considéré comme un investissement au service de la relance de l'offre de logements. Chaque logement construit ou remis sur le marché, c'est une famille qui trouve une solution, un salarié qui peut accepter un emploi, un territoire qui retrouve du dynamisme.

Dans un contexte budgétaire exigeant, nous devons évidemment être attentifs à la dépense publique. Mais nous devons aussi être capables d'investir là où cela produit des effets durables pour l'économie et pour la cohésion du pays.