EN 2020, LES ÉLECTIONS MUNICIPALES ET LA CRISE SANITAIRE ONT FORTEMENT FRAGILISÉ LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ALORS QUE LA DEMANDE CROÎT TOUJOURS. LES CONFINEMENTS SUCCESSIFS QUE NOUS AVONS VÉCUS ONT ÉTÉ UN RÉVÉLATEUR DE LA NÉCESSITÉ DE DISPOSER D’UN LOGEMENT DÉCENT POUR CHACUN.
PAR PHILIPPE ROCHEREAU

Avec 25 % de la population nationale, la région Île-de-France est particulièrement concernée par ces problématiques. 70 000 logements par an pendant 20 ans, soit 1,5 million de nouveaux logements d’ici 2030, c’est l’objectif du Grand Paris. Cet objectif n’a jamais été atteint entre 2010 et 2016 avec une production qui a oscillé entre 55 000 et 66 000 logements par an. C’est seulement à partir de 2017 que la construction passe la barre des 70 000 logements. En 2020, si la construction de logements reste dans les normes voulues, il faut savoir que les livraisons sont les mises en commercialisation d’il y a 3 ans. De plus, les fondamentaux de la construction connaissent une chute vertigineuse par rapport à 2019. D’après la FPI, l’autorisation de logements a baissé de 25 %, les réservations au détail de 44 % et la mise en commercialisation de 49 %. Cette réduction de l’offre immobilière est très préoccupante face à une demande toujours croissante. La demande en logements est alimentée par la croissance démographique et l’augmentation du nombre de ménages qui résultent de l’accroissement de l’espérance de vie, du recul de l’âge du mariage et du nombre de divorces qui a augmenté de 25 %.
Toutefois, l’état des logements joue aussi un rôle avec 157 000 logements insalubres, soit 4 % du parc privé de la région. Vouloir se loger mieux constitue un important facteur de la demande. Enfin, ce serait une erreur de penser que le télétravail réduirait le niveau de tension du logement. En effet, même si ce dernier s’est imposé à tous et demeurera, il y aura toujours la nécessité d’aller sur son lieu d’activité, et donc d’habiter à proximité de celui-ci.
Oser un choc de verticalité
Face au logement et à l’artificialisation des sols, on oppose souvent l’environnement et l’écologie. Or, l’Île-de-France a la plus faible artificialisation de l’Hexagone au regard de l’activité accueillie. Ce sont 133 mètres carrés de sols artificialisés par habitant pour une moyenne nationale de 460 mètres carrés. Notons qu’en 2017, d’après l’Institut Paris Region, seulement 3 % des sols artificialisés étaient destinés à l’habitat collectif.
Ainsi, comment conjuguer la sobriété foncière et le besoin considérable en logements, en Île-de-France, véritable locomotive économique et territoire le plus attractif de France, voire d’Europe ? La solution passe par une plus forte densification car c’est la densité qui fait la vie, la mixité et le partage. C’est la densité qui rapproche les lieux de travail, de culture et d’échange. Il faut donc, aujourd’hui, oser un choc de verticalité à la façon d’Haussmann en son temps.
Philippe Rochereau est fondateur de Limmedia (le media des professionnels de l’immobilier d’investissement) et président de l’AFIL (Association française de l’immobilier locatif).
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