Dans la mécanique du financement du logement social en France, l’État et les collectivités territoriales jouent un rôle clé, appuyés par la Caisse des dépôts, Action Logement ou encore les bailleurs eux-mêmes.
Par Jacques Paquier
Selon un bilan publié en novembre dernier par le ministère de la Transition écologique, près de 94 775 logements locatifs sociaux ont été financés en France métropolitaine en 2021. Un chiffre en retrait par rapport aux 105 000 financés en 2019. Sur ce contingent 2021, près de 23 000 opérations concernent la seule région Île-de-France. Hérité de l’immédiat après-guerre marqué par l’urgence à reconstruire, le système actuel repose sur les aides à la pierre, subventions ou prêts versés aux producteurs de logements. Un système dans lequel l’engagement de l’État a pu varier au gré des réformes successives, mais dont la tendance reste à l’incitation faite aux investisseurs privés à construire des logements locatifs.
Depuis les années 2000, ce désengagement de l’État va de pair avec la montée en puissance des subventions des collectivités locales : des subventions de base calculées en fonction de la superficie et de la structure des opérations, et donc de la taille des logements ; des subventions pour surcharge foncière utilisées dans des zones où le coût d’achat et d’aménagement des terrains est élevé ; ou encore des primes d’insertion, comme c’est le cas en Île-de-France, qui visent à faciliter la réalisation des logements les plus sociaux dans une zone où le coût du foncier reste particulièrement élevé.
Exonérations fiscales et mise à disposition du foncier public
Par ailleurs, les dispositifs fiscaux représentent la part la plus importante des aides de l’État. Ils prennent la forme d’exonérations ou de réductions d’impôts qui font l’objet d’une compensation ou d’un remboursement de l’État. Il peut s’agir d’exonération d’impôt sur les sociétés pour les organismes HLM ou autres offices publics d’aménagement et de construction (Opac), d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (pouvant aller jusqu’à 25 ans) ou de l’application d’un taux de TVA réduit (5,5 %) étendu aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de logements locatifs sociaux. L’État dispose enfin d’un autre levier : la mobilisation du foncier public pour y construire des logements sociaux.
Loi 3DS : les EPCI entrent dans la danse
Depuis la loi du 13 août 2004, l’État peut également déléguer ses compétences à des collectivités territoriales « volontaires » en matière d’aide à la pierre. Un champ étendu depuis (lois Maptam et Alur de 2014) aux intercommunalités afin qu’elles puissent mener leur politique du logement (garantie Dalo, procédure de réquisition des locaux vacants...). Et, en 2022, la loi 3DS a autorisé les conventions de délégation conclues entre l’État et les EPCI à fiscalité propre. À noter que la Métropole du Grand Paris dispose d’une « délégation de compétences indissociables » pour les aides à la pierre et la gestion de l’hébergement. Les collectivités ont, en outre, la possibilité de subventionner des opérations de logement social. De son côté, la Caisse des dépôts, qui finance 70 % du logement social en France, octroie des prêts de longue durée aux bailleurs sociaux ainsi que des prêts bonifiés (à parité avec Action Logement et le Fonds d’épargne CDC) au bénéfice des organismes de logement social.
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